Rechtsgrundlagen
Rechtsgrundlage für den Inhalt des Bebauungsplanes ist § 9 Baugesetzbuch (BauGB), der in einem abschließenden Katalog diejenigen Inhalte aufführt, die durch den Bebauungsplan geregelt werden können (sogenannte planungsrechtliche Festsetzungen). Dies bedeutet, dass darüber hinaus im Bebauungsplan keine Regelungen getroffen werden dürfen, so sinnvoll oder wünschenswert sie sein mögen (mit Ausnahme vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan).
Wichtige Ergänzungen zum Baugesetzbuch (BauGB) sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO), in der insbesondere Art und Maß der baulichen Nutzungsmöglichkeiten abgegrenzt werden, sowie die Planzeichenverordnung (PlanzV), durch die eine Vereinheitlichung bei der Ausarbeitung der Bauleitpläne und der Darstellung des Planinhaltes gesichert ist.
Darüber hinaus ist lediglich noch der Erlass von örtlichen Bauvorschriften auf der Grundlage des § 56 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) (ebenfalls abschließend) möglich, die als Satzung gemeinsam mit dem Bebauungsplan beschlossen werden können. Diese müssen jedoch deutlich von den planungsrechtlichen Festsetzungen getrennt sein.
Elemente des Bebauungsplans
Der Bebauungsplan besteht - in der Regel - aus
- einem zeichnerischen Teil (Planteil) mit der erforderlichen Zeichenerklärung (Legende),
- einem schriftlichen Teil (Textteil) mit den Planteil erläuternden und eigenständigen Festsetzungen,
- der Präambel und den Verfahrensvermerken.
Der folgende Leitfaden gilt für Bebauungspläne, die nach den derzeit geltenden gesetzlichen Vorschriften aufgestellt werden. Bei älteren Plänen gilt es, die entsprechende Zeichenerklärung und entsprechenden gesetzlichen Vorschriften zu beachten.
Grundlage des Bebauungsplanes/Planunterlage
Planunterlage
Als Plangrundlage dient die ALK (automatisierte Liegenschaftskarte), aus denen die örtlichen Gegebenheiten des Plangebietes abzulesen sind. Die Katastergrundlage enthält die Flurstücke mit ihren Grenzen und Bezeichnungen, vorhandene bauliche Anlagen, Straßen, Wege und Plätze, evtl. Böschungen und Höhenlinien.
Die wichtigsten und häufigsten Festsetzungen
Räumlicher Geltungsbereich
{FOTO Räumlicher Geltungsbereich}
Der Bebauungsplan muss seinen Geltungsbereich definieren. Die Grenze bestimmt, für welchen Bereich seine Festsetzungen gelten.
Ein Bebauungsplan soll jeweils eine sinnvoll zu beplanende städtebauliche Einheit bilden, die Abgrenzung orientiert sich aus Gründen der Praktikabilität häufig an Grundstücksgrenzen, öffentlichen Verkehrsflächen oder sonstigen Grenzlinien, so dass keine funktional oder eigentumsrechtlich problematischen Restflächen entstehen.
Art der baulichen und sonstigen Nutzungen
{FOTO Art der baulichen und sonstigen Nutzungen}
Nun wird die Nutzung für die Gesamtfläche oder für die einzelnen Teilflächen festgesetzt. Es handelt sich hierbei um die entscheidende Aussage des Bebauungsplanes, denn hierdurch werden flächendeckend, d.h. für jeden beliebigen Punkt im
Geltungsbereich des Bebauungsplans, die Nutzungen festgeschrieben. Alle später hinzukommenden Festsetzungen sind nur noch Differenzierungen, Ergänzungen, Teilüberlagerungen zu dieser Planschicht.
In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist geregelt, welche Arten der baulichen Nutzung es gibt, und welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten zulässig sind.
Die Kurzbezeichnung für die Art der Nutzung (z.B. WA für Allgemeines Wohngebiet) oder die Symbole für sonstige Nutzungen (z.B. "Parkanlage mit Spielangebot") sind in der Fläche eingetragen, für die sie jeweils gelten. Für die Eintragung ist auch die sogenannte "Nutzungsschablone" üblich, eine "Mini-Tabelle" nach wiederkehrendem Muster. Es gibt sie in vielfältigen Abwandlungen. Dabei ist die „Planzeichenerklärung“, sprich "Legende" des jeweiligen Planes zu beachten.
Neben den baulichen Nutzungen sind Flächen für Gemeinbedarf, Grünflächen und Verkehrsflächen die wichtigsten und regelmäßig in Bebauungsplänen vertretenen Nutzungen, aber zum Beispiel auch Flächen für Versorgungsanlagen, für die Landwirtschaft und Wald, für den überörtlichen Verkehr und die örtlichen Hauptverkehrszüge sowie Wasserflächen.
Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche
{FOTO Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche}
In dieser Planschicht wird festgelegt, wie hoch die bauliche Ausnutzung von Grundstücken sein darf und welche Teile der Grundstücke überbaut werden dürfen. Das Maß der baulichen Nutzung ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Es kann bestimmt werden durch die Festsetzung
- der Grundflächenzahl (GRZ) oder der Größe der baulichen Anlagen, der Geschossflächenzahl (GFZ) oder der Größe der Geschossflächen, der Baumassenzahl (BMZ) oder der Baumasse,
- der Zahl der Vollgeschosse,
- der Höhe baulicher Anlagen (z.B. Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe).
Bei der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) handelt es sich jeweils um Verhältniszahlen zwischen Baumöglichkeit und Baugrundstück. Es können auch absolute Flächenangaben festgesetzt werden, die dann für jeweils ein Baugrundstück gelten (z.B. Größe der baulichen Anlagen in m²).
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) legt für die einzelnen Baugebiete hinsichtlich der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) Obergrenzen fest, die nur unter bestimmten Voraussetzungen überschritten werden dürfen.
Bei Flächen mit unterschiedlicher Art oder unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung muss die Grenze zwischen den unterschiedlichen Festsetzungen definiert sein. Das erfolgt mit einer entsprechenden Eintragung in der Planzeichnung des Bebauungsplans.
Weiterhin wird festgesetzt, welche Teile der Bauflächen überbaubar sind. Üblich ist die Festsetzung einer Baugrenze, um die überbaubare Grundstücksfläche und damit die maximale Ausdehnung der Gebäude zu definieren. Eine andere Möglichkeit ist die Baulinie. Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie zwingend gebaut werden.
Weitere Festsetzungen
{FOTO weitere Festsetzungen}
§ 9 Baugesetzbuch (BauGB) ermöglicht eine Vielzahl von weiteren Festsetzungen. Hier einige wichtige und in Bebauungsplänen regelmäßig wiederkehrende Beispiele:
- Für die nähere Bestimmung der Form baulicher Anlagen werden in erster Linie Festsetzungen zur Bauweise, zur Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück, Gestaltungsregelungen zur Dachform, zur Dachneigung und zur Firstrichtung getroffen.
- Wichtiger Bestandteil des Bebauungsplans können außerdem Festsetzungen für die Anpflanzung und die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern usw. sein (Planbeispiel: Einzelbäume sowie eine Fläche für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen), da grüne Baugebiete für den Naturhaushalt und das Klima günstig sind.
- Der notwendige Ausgleich von Eingriffen in die Natur kann außerdem die Festsetzung von Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich erforderlich machen. Mit dieser Festsetzung kann außerdem geschützt, gesichert und entwickelt werden, was heute schon Bedeutung für Natur und Landschaft hat.
- Die Gruppe der Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen (Planbeispiel: Stellplätze).
- Die Festsetzung von Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastet sind. Es ist festzulegen, zu wessen Gunsten solche Rechte eingetragen werden (Allgemeinheit, Erschließungsträger, .....).
- Festlegung einer Fläche, die von Bebauung freizuhalten ist (z.B. ein Sichtfeld an einer Straßenkreuzung). Auch hier sind im Textteil des Bebauungsplanes die Maßnahmen innerhalb der Flächen zu bestimmen.